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2015年上半年,就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候,中国楼市正悄无声息的告别低迷,稳步回暖。 这是楼市告别黄金时代后,再次迎来复苏。这缘于消费者对中国楼市的信心和预期,还有政府上半年出台的多项重磅政策。 为确保经济运行在合理区间,我国启动了一系列房产新政,其中包括央行的四次降息、三次降准、公积金贷款门槛放松、不动产登记,以及放开二手房首付和降低营业税等政策。 中国指数研究院发布的百城房价数据也显示,6月份中国平均房价环比上涨0.56%,高于5月份0.45%的环比涨幅,是2014年1月以来的最高环比涨幅。在这之前,百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。 而在北上广深等一线城市,上半年成交面积同比增长48%,深圳还出现局部楼市暴涨现象。中原地产研究中心更是得出结论,上半年房地产成交量明显复苏,一二线城市全面上涨。 措施并没有起到立竿见影的效果,直到今年上半年,中央提出着力稳定住房消费,盘活存量。2015年3月,全国两会明确提出要保持房地产市场的平稳发展,稳定住房消费成为房地产业的重要任务。 3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出有供、有限,因地制宜确定住房用地规模,保证市场供需平衡。 同日,财政部、国家税务总局也发布通知,提出个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税,免征期限由5年下调为2年。同时住建部也表示要“拓宽保障房源渠道,注意通过市场筹集房源作为保障房”。 央行也在上半年频出狠招,多次降息降准的组合发力,利率降至历史低水平,楼市专家认为,这些政策除了实实在在的降低了购房成本,更是稳定了市场信心。 二套房首付比例放宽,进一步刺激住房需求。3月30日,《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》发布,其中,针对商业贷款,提出“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。” 财政部也在3月30日(下称3.30新政)发布通知,个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售,免征营业税。而在此前的规定中,5年以上的住房才能免征营业税。 “二套房首付降低”和“营业税5改2”被认为是2015年上半年最振奋人心的楼市新政。业内认为,此举降低了二套房首付门槛,营业税的5年改2年,也使得一二三线城市的二手存量房放入市场。不管是对于二套房首付比例的调整,还是2年以上普通住房销售免征营业税,对改善型购房者来说都是一个重大利好。 除此之外,不动产登记暂行条例的实施,公积金新政的频出,都让楼市慢慢松绑,让购房者的需求得到释放。业内人士认为,公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折,对于市场有直接的刺激影响。 政策暖风劲吹,是楼市回暖明显的重要原因。中原地产研究中心统计数据显示,5-6月全国主要的54城市合计住宅签约套数明显上涨,其中6月截止28日,住宅累计签约24.87万套,预计将再次突破5月创造的年内成交记录。 而从2015年上半年数据看,市场成交明显上涨,其中一线城市累计签约21万套,同比2014年同期上涨了42.9%,二线城市也上涨了16.9%,但三线四线城市的成交量则基本平稳,整体市场恢复的趋势已经明显。 中原地产首席分析师张大伟分析认为,“3.30新政”导致的成交量,逐渐开始体现到签约上,从整体签约看,一线城市涨幅最明显。整体销售量环比3月同期上涨幅度均超过50%,从中原各城市的分公司反馈来看,无论是上周末的带看量还是签约量均有明显增加。在近期政策的频繁刺激之下,前期观望的购房人群将加速入市,下一阶段市场上行行情可期。 此外,楼市新政策持续出现,从央行到地方的刺激层出不穷,这种情况下,房地产市场的成交量复苏非常明显。购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。而在我国这么多年房地产发展的过程中,影响房地产价格的主要是经济调控政策,而调控政策中影响力最大的信贷政策。信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。 张大伟表示,后续房地产刺激政策还会有多种可能性,包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性,这种情况下,购房者入市的积极性仍在提高。 不过在谈到这些政策时,住建部政策研究中心主任秦虹也提醒说,过去市场很简单而政策复杂,而在未来,楼市市场会越来越复杂,政策则会趋于简单,去行政化是未来政策制定的方向,政策会更注重尊重市场规律。 然而,楼市在上半年回暖的同时,北上广深等一线城市与其他城市出现了明显的分化,尤其以深圳为代表,上半年房价涨幅几近50%,而一些三线城市,却出现了继续低迷的现象。 国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为,之所以出现这种状况,是由于城市之间经济社会发展和公共资源等不均衡,一线城市的优质资源和人口优势决定房价率先止跌回升。三四线城市库存高、城市吸引力不足,是楼市持续低迷的主要原因。 对于下半年的楼市走向,多位专家预期较为乐观,认为下半年将延续回暖态势,但房价分化的态势也将持续。 秦虹在接受采访时表示,“买房即能赚钱”的时代早已过去,未来楼市的发展,城市与城市会不断分化,而房企与房企也会分化,而优质的城市与优质的房企产品才是楼市消费的关键。 易居智库研究中心研究总监严跃进预测,下半年重点城市房价涨幅月均1%的可能性很大,但需要加强信贷政策和购房预期的管控。 “只要原材料、土地、劳动力成本在上涨,建房成本不可能下来,房价恐怕还会上涨”,中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞分析,房价出现过度上涨、短期内大幅度反弹的可能性也不大,因为从国家的宏观调控部门和地方政府以及供求双方来看,各方都在逐渐趋于理性,不会再出现过度的盲目跟风现象。 亚豪机构市场总监郭毅则表示,楼市分化进一步会体现在高端楼盘上,目前的购房需求已从刚需转向了改善型住房需求,随着需求结构的变化,未来一线城市的高端楼盘将倍受青睐,而吸引力不强的二三线城市,将会走向另外的低迷。 郭毅告诉人民财经记者,今年应该被称为顶级豪宅的“元年”,数据显示,今年北京“10万+”的顶级豪宅成交爆发,整体签约套数达到了创造历史纪录的142套。 郭毅认为,受土地稀缺等多因素影响,顶级豪宅楼盘在上半年接连出现,并且在未来还会不断增加。(贾兴鹏)
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